VOLNER JÁNOS (Jobbik): Köszönöm szépen a szót, elnök úr. Tisztelt Képviselőtársaim! Egy olyan gazdasági forma megjelenéséről van szó, amikor a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról beszélünk, amely még 1880-ból származott, aztán azért, hogy a kettős adóztatást kizárják az államok, a későbbiek folyamán egyre inkább finomították az ezzel kapcsolatos szabályozást. Az 1930-as években Amerikában Eisenhower elnök volt az, aki elfogadta az ezzel kapcsolatos részletes szabályozást, azóta gyakorlatilag a fejlett világ különböző államai számára ez szolgált mintául, azután ennek a természetes módon történő továbbfejlesztése volt az, ami a mai, a jelenlegi állapothoz vezetett.

Először is fel kell tennünk egy kérdést: a magyar nemzetgazdaság bővülése szempontjából milyen befektetési formára, milyen befektetőre van szükségünk, és mit remélhetünk a szabályozott ingatlanberuházási társaságok megjelenésétől?

Képviselőtársaim! Először is ki kell jelentenünk, hogy Magyarországnak leginkább zöldmezős beruházásokra van szüksége, a külföldi tőkére pedig elsősorban azokban az esetekben számítunk, és azokban az esetekben gondolunk rá üdvözítő dologként, amikor olyan vállalkozásokban ölt testet a külföldi tőke, amely a segítsége nélkül Magyarországon nem jönne létre.

Mikre is gondolok? Például eljön ide valaki, létrehoz egy zöldmezős beruházást, és itt felhasználva a szakképzett magyar munkaerőt, valamilyen terméket előállít. Ez azt jelenti, hogy valahol külső jövedelmek termelődnek, amelyeket azután egy magyarországi előállítású termék megvásárlására költenek, magyarul Magyarország külső jövedelmeket képes bevonni gazdasága működésébe.

Miről szól azonban ez az előterjesztés? Az ingatlanpiacon jelenik meg a külföldi tőke. Kérdezem én: mi az, ami Magyarország számára, a magyar nemzetgazdaság számára hiányzik az ingatlanpiacból? Nincsenek kőműveseink, akik házat építenek? Nincsenek befektetőink, akik megfinanszíroznak egy lakóparkot vagy társasházat? Jelenleg - én elolvastam az aktuális ingatlanpiaci elemzéseket - több ezer lakóparki lakás áll üresen, az ingatlanpiac pang, jelenleg tehát ingatlanfejlesztési kapacitások bővében vagyunk.

Jelenleg éppen azzal küzd a magyar munkaerő, hogy nem tud elhelyezkedni az építőiparban. Én is azért vonom rendszeresen kritika alá a Nemzetgazdasági Minisztériumot, mert az otthonteremtési programot nem hajlandó beindítani. Tehát nem arról van szó, hogy itt olyan beruházásokat hoznának jelenleg létre, amelyek egyébként a magyar tőke közreműködése nélkül nem lennének életképesek.

Ha van piaci kereslet arra, hogy irodaházak, szolgáltató létesítmények, plázák vagy éppen lakások épüljenek, akkor ez a magyar vállalkozók közreműködésével meg fog valósulni. Tehát egy olyan nemzetgazdasági ágazatban történő megjelenésről beszélünk, amikor a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról értekezünk, amelyre gyakorlatilag úgy gondolhatunk, hogy a külföldi tőkére, ebben az ágazatban legalábbis, az égvilágon semmi szükségünk nincs.

Az más kérdés, hogyha mondjuk, valaki fel szeretné itt építeni például a Walt Disney-város mását vagy valami hasonló egyéb beruházást, amire azt mondanánk, hogy a magyar nemzetgazdasági keretek között, azért, mert Magyarországnak nincs olyan turisztikai vonzereje, ami az adott beruházáshoz kötődő módon megjelenhetne a külpiacokon, ha mondjuk, egy ilyen esetben hoznak létre egy ilyen beruházást, akkor az természetesen támogatható lenne. A törvényalkotó azonban nem erre az esetre szabta a törvényi feltételeket, hanem általában az ingatlanpiacon lehetővé teszi azt, hogy ezek a cégek tevékenykedjenek.

Mi is a másik problémánk ezzel? Először is sérül a szektorsemlegesség elve, ugyanis ezek a cégek a társasági adótól, az iparűzési adótól mentességet kapnak. Nem történik tehát egyéb, mint hogy üzemméretük alapján a jogalkotó kontraszelektálja a vállalkozótársadalmat.

(19.10)

Ne feledkezzünk el róla, hogy 10 milliárd forint összegű induló tőkét ír elő legalacsonyabb határként a SZIT-ek megalakulásához. Nyilvánvaló, hogy ez nem a magyar kis- és középvállalkozások üzemmérete, 10 milliárd forintos problémák nem a magyar kis- és középvállalkozókat fogják gyötörni. Ebből adódik a következtetés: kik fognak idejönni, kik képesek meglépni ezt a 10 milliárd forintos álomhatárt? Kérem, azok a nemzetközi befektetői csoportok, amelyek a magyar ingatlanpiac különböző fejlesztéseiben fantáziát látnak, és az adórendszer ilyen módon történő alakítása, a törvényi környezet szabályozásának ilyen módon történő változása hozzásegíti őket ahhoz, hogy a magyar kis- és középvállalkozói szektorral szemben egy jelentős versenyelőnyhöz jussanak, hiszen az adóterheik lényegesen alacsonyabbak. Gondoljunk csak bele, társasági nyereségadót ebből a jövedelemből nekik nem kell fizetni. Ha valaki elvárja a Jobbik-frakciótól, hogy egy ilyen javaslatnak mi tapsoljunk, és örüljünk neki... - én elhiszem, hogy létrejön a nagykoalíció, az szemmel látható, hogy a Fidesz és az MSZP egyetért egymással, de tőlünk azt ne várják el! Minket azért küldtek ide, hogy a magyar embereket képviseljük, a magyar emberek érdekeiért, ha kell, akkor kormánnyal szemben is síkra szálljunk.

A másik nagyon fontos kérdés, amikor itt arról beszélünk, hogy 10 milliárd forintos induló tőkét ír elő a jogalkotó. Gondoljunk csak bele, mit is jelent ez! Egy új lakóparki lakásnál a jelzáloggal terhelt hányadnál ezres nagyságrendű lakást kell birtokolnia jelzáloglevelek formájában részben ezeknek a társaságoknak. Tehát nem egyébről lesz itt szó, én attól tartok, tisztelt képviselőtársaim, mint hogy a kormány olyan módon szeretné a piaci likviditást megteremteni az ingatlanpiacon - amely egyébként kétségtelenül pang, hiszen a kormány nem rendelkezik otthonteremtési koncepcióval, mindig csak ígérgeti, hogy mikor indítja majd be -, hogy amikor a jelenleg jelzáloggal terhelt devizahiteles lakások piacra kerülnek, akkor ezek a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok lesznek azok, amelyek jelentős adókedvezmények birtokában képesek lesznek ezeket a jelzáloggal terhelt lakásokat felvásárolni, és azokat a magyar embereket, akik ezekben vannak elhelyezve, földönfutóvá tenni.

A kormány egyébként meglehetősen jól, összehangoltan dolgozik ebben az esetben, ami egyébként a legritkább esetben sem jellemző a tevékenységére, hiszen a piaci folyamatok függvényében a devizahiteles lakások értékesítésére egy kvótarendszert dolgoz ki. Magyarul, figyelik a piacot, amikor megjelennek ezek a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok, és megteszik a maguk vételi ajánlatát, akkor annak függvényében fogja az értékesíteni kívánt kvótát meghatározni, annyival több lesz éppen akkor a kilakoltatások száma, amennyivel többet szeretnének a SZIT-ek vásárolni a magyar ingatlanpiacból. Ez tehát nem egyéb, mint ennek a törekvésnek a törvényi erővel történő kiszolgálása.

Tovább is mennék, képviselőtársaim. Az interneten meglehetősen bőséges anyagot találunk arról, hogy ezek a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok - REIT rövid néven az angol terminológia alapján a rövidítésekből eredő neve - hogyan működnek külföldön. Számos olyan korlátozás van - például az Egyesült Államokban -, hogy legalább száz tulajdonosának kell egy szabályozott ingatlanbefektetési társaságnak lennie, azért, hogy az úgynevezett közkézhányadot a jogalkotó biztosítsa. Mi is a közkézhányad Magyarországon? Azoknak az 5 százaléknál kisebb részesedést birtokló cégeknek az összessége, amelyek meg kell hogy elégedjenek a törvényjavaslat előterjesztése szerint 25 százalékkal. Magyarul elegendő, ha ennek a cégnek 25 százaléka van közkézhányadban kisbefektetők kezén, 75 százalékát nagybefektetők birtokolhatják. Tehát nem egyébről van itt szó, képviselőtársaim, mint hogy szándékosan olyan módon állapítja meg a cég minimális üzemméretét a kormányzat, amely kifejezetten a külföldi tőkekörök megszólítására alkalmas, és gyakorlatilag ezeket a magyar devizahitelesek feláldozásával, extra adókedvezményekkel becsalogatja a magyar ingatlanpiacra, és ilyen módon kiszolgáltatja nekik Magyarországot.

Meg kell hogy különböztessük a REIT-eknek vagy SZIT-eknek, ha a magyar terminológiát használjuk, két fajtáját. Szerte a világon egyébként az árutőzsdeihez hasonló formában működnek ezek a cégek, az egyik fele az úgynevezett részvény REIT-ek vagy részvény SZIT-ek. Ezek elsősorban bérleti díjakból realizálják a jövedelmet. Ez jellemzően egyébként Magyarország esetén jelenhetne akár olyasmit is, hogy mondjuk, bérlakásprogramot indítanak el, és színtisztán piaci alapon működtetik a saját konstrukciójukat. Attól tartok, tekintettel arra, hogy Magyarország építőanyag-gyártását sikerült privatizálni, az építőanyagárak égbe szöktek, a lakásépítési kedv - elnézést a kifejezésért - a béka feneke alatt van, jelenleg a 2004-2005-ös újlakás-építési teljesítménynek a mostani kormányzat alatt az egynegyedét produkálja az állam, tehát én attól tartok, hogy nem ez lesz a jellemző. Szerte a világban ezeknek a SZIT társaságoknak körülbelül 10 százalékát az úgynevezett jelzálog SZIT-ek teszik ki, tehát azok a cégek, amelyek kifejezetten arra specializálódnak, hogy jelzálog-követeléseket vásárolnak fel a bankoktól, hitelintézetektől, majd pedig ezeket birtokolva képesek arra, hogy valóban alacsony volalitás mellett, a jövedelmezőségüket magasan tartva működjenek. Itt tehát nem egyébről lesz szó, mint hogy ezek a cégek Magyarországra jönnek, az itteni kisebb társaságok össze fogják szervezni csomagba a devizahiteles lakásokat, különböző jellemzők alapján, és ezeket aztán ezeknek a cégeknek fogják értékesíteni.

És miért is beszélünk arról, hogy össze fogják szervezni csomagba a devizahiteles lakásokat különböző jellemzők alapján, és ezeket a gazdaságban fogják értékesíteni? És miért is beszélünk arról, hogy össze fogják szervezni, és csomagban árulni? Egészen egyszerűen azért, képviselőtársaim, mert külföldön, a nyugat-európai országokban, Ausztráliában is hasonló módon működnek ezek a cégek: specializálódnak az ingatlanpiac egy-egy szegmensére, az irodapiacra, a lakáspiacra, az ipari parkokra, és ennek megfelelő befektetéseket eszközölnek. Magyarországon teljesen nyilvánvaló, hogy miben van jelenleg a legnagyobb befektetési potenciál. Az ipari termelés az áll, rengeteg ipari ingatlan jelenleg kiadatlan. Hasonló helyzetet tapasztalunk az A, B, C kategóriájú irodaházaknál egyaránt, ezen a területen sincs pezsgés, és akkor még nagyon finom voltam. A gazdasági teljesítmény visszaesése teljesen nyilvánvaló, hogy ezekre a közületi célú ingatlanokra rányomja a bélyegét, és ilyen módon az árak, a fejlesztési kapacitások is szűkülőben vannak. Az egyetlen lehetőség ezeknek a cégeknek a térnyerésre és a nyereséges működésre az, ha a devizahiteles problémák miatt bajba került lakosság ingatlanjaira ráteszik a kezüket. Mi ezt szeretnénk megakadályozni, ezért küzdünk.

Akkor, amikor felvetődik az, hogy miért van szükség, és milyen módon határozza meg a törvény azt a jövedelmet, amit menet közben egy ingatlanhasznosítási projekt során kivehetnek a részvénytulajdonosok ezekből a társaságokból, akkor egy dilemmával találjuk magunkat szembe, amelyre három alternatívát kínált az előttünk álló előterjesztés. A dilemma az, hogy az ingatlanok vagy ingatlanportfóliók könyv szerinti értéke rendszerint az avultatás gyorsasága miatt természetes módon alacsonyabb a valós piaci értéknél, ezért aztán az ingatlan értékének rendszeres meghatározása a részvényhozamok kivétele szempontjából kulcsfontosságú. Erre kínálja azt a jogalkotó, hogy piaci összehasonlításon alapuló módszerrel, magyarul megnézik, hogy körülbelül mennyibe kerül ez az ingatlan a piacon, hozamszámításon alapuló módszerrel, amikor egy várt hozamot kalkulálnak, és ennek megfelelően számítják azt ki, hogy körülbelül mekkora az a kifizethető összeg, amire a részvényesek igényt tarthatnak, illetve újra-előállítási költségen alapuló módszerrel, amelyek egyes építményfajták esetén jöhetnek csak szóba.

Akkor, amikor ennek a konstrukciónak a jelenleg még kidolgozatlan és gyenge voltát kritizáljuk, akkor elsősorban arra gondolunk, hogy nem készültek el azok a számviteli szabályok, amelyek a befektetők számára megmutatják azt, hogy mire számíthatnak akkor, amikor hasonló befektetéseket eszközölnek, hiszen nincs avultatási táblázat, nem tudjuk egyelőre azt, hogy mekkora az az összeg, amit a befektetők kivehetnek a projektből. Ugyanis el szeretnénk azt az esetet is kerülni, hogy idejönnek a cégek, ne adj' isten, kicsalják a magyar kisbefektetők pénzét, majd azok a nagyobb befektetők, amelyek gyakorlatilag projektmenedzserként részt vesznek ezeknek a projektnek a megfinanszírozásában, ebből lényegesen nagyobb összeget vesznek ki, mint amennyi hozamot ezek az ingatlanok ténylegesen termeltek.

(19.20)

Éppen azért nem is lehet ennek a javaslatnak a szakmai színvonalát addig megítélni, amíg ezek az adózási részletszabályok nem kerülnek kidolgozásra. Addig én az önök helyében be sem nyújtottam volna.

Jelenleg pedig, tekintettel arra, hogy a javaslat tisztességtelen célokat szolgál, felszólítom a kormányt, hogy ezt a javaslatot vonja vissza.

Köszönöm szépen. (Taps a Jobbik padsoraiban.)

Forrás: parlament.hu