DR. KOLBER ISTVÁN tárca nélküli miniszter, a napirendi pont előadója: Köszönöm szépen. Tisztelt Elnök Úr! Tisztelt Országgyűlés! (Zaj. - Az elnök csenget.) Az Országgyűlés az elmúlt év közepén és az idén júniusban hozott határozatában az ingatlanokkal és a bérlakásokkal kapcsolatos visszaélések, az úgynevezett lakásmaffia-tevékenység kiszűrése és megelőzése érdekében átfogó feladatok ellátását kérte a kormánytól. A feladatok egyik fontos, a hivatkozott ez évi országgyűlési határozatban is megerősített része a lakástörvény egyes rendelkezéseinek átalakítása.

Ennek célja, hogy az önkormányzati bérlakások tekintetében tapasztalt visszaélésekre a jövőben ne kerüljön sor, de ezzel párhuzamosan a bérlők és a bérbeadók nagyobb biztonságát az állami és a magántulajdonú lakásokban is biztosítani kell.

A törvénymódosítás összefügg a kormány által már megtett lakáspolitikai lépésekkel, az ezekhez szükséges jogszabályi környezet megteremtésével. Ezek egy része a 2004. január 1-jén hatályba lépett új társasházi és a 2005. január 1-jén hatályba lépett új lakásszövetkezeti törvény.

Az ilyen épületekben számtalan magánbérlet és önkormányzati lakásbérlet van. Az új szabályok az ilyen épületekben is segítik a bérlők és tulajdonosok együttélési szabályainak megtartását, a bérleti szerződésben a bérlő által vállalt egyes közös költségfajták megfizetését, az épületek fenntartását.

Tisztelt Országgyűlés! A módosítás túlmutat a visszaélések megelőzésének feladatán, mert az ezt szolgáló új jogszabályok egyúttal a lakásbérlet eddiginél eredményesebb működését szolgálják. Ennek megfelelően a bérbeadók - tulajdonformától függetlenül - nem csak jogosultak, hanem kötelesek lesznek a bérlő szerződéses magatartását figyelemmel kísérni, tenniük kell ezt azért, hogy a jogvédelem lehetőségével mielőbb élni tudjanak. A bérlő számára pedig előre kiszámíthatóvá válnak mind a jogai, mind pedig a kötelezettségei, kalkulálható a fizetendő lakbér és annak szerződés szerinti változásai.

Az önök elé terjesztett javaslatnak az előbb részletezett szabályozási célokat szolgáló legfontosabb rendelkezései a következők: a javaslat szerint a bérbeadó kikötheti a bérlő lakásban történő életvitelszerű bentlakásának követelményét, amelynek megszegése felmondási ok.

A javaslat meghatározza az indokolt távollét legtipikusabb okait, és a két hónapot meghaladó távollét bejelentésének kötelezettségét, valamint az indokolt távollét, illetve a menthető okból elmulasztott bejelentés esetén történő felmondás tilalmát.

(19.20)

A rendeltetésszerű használatot és a bérlő szerződéses kötelezettségeinek teljesítését az új szabályok szerint a bérbeadó - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - évente legalább egyszer köteles ellenőrizni. A bérlő a lakásba bejutást köteles biztosítani, a nem teljesítés felmondási ok. Ezeket a szabályokat a rendkívüli káresemény, illetve a felmerülő veszélyhelyzet miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás esetében is alkalmazni kell.

A javaslat hangsúlyos része, hogy az önkormányzatok helyi bérleti rendeletükben nem alkothatnak, és ezért nem is alkalmazhatnak olyan szabályt, amely a szociálisan rászoruló személyt, családot az ilyen helyzetet megelőző körülmény miatt a bérlakás juttatásának lehetőségéből kizárná; például volt korábban önálló lakása, de saját gondatlanságából a lakásmaffia-tevékenység áldozata lett.

Az önkormányzatok kérését is figyelembe veszi egyébként a javaslat azzal, hogy egy új mellékletben tételesen meghatározza a helyi rendeletek tartalmi elemeit. A javaslat eljárási szabályok meghatározásával ad segítséget az önkormányzatoknak a lakáscseréhez történő előzetes bérbeadási hozzájárulás megadása tekintetében. A fiktív lakáscserék megakadályozását szolgálja, hogy a bérbeadó a törvényben megjelölt dokumentumok benyújtását kérheti a cserepartnertől, aki ezek alapján, illetve a helyszínelés során felmerülő kétség esetén a hozzájárulását megtagadhatja.

A lakáson belüli költségek - a lakás burkolatai, ajtók, ablakok és a lakás berendezési tárgyai, fűtőtest, tűzhely és a többi karbantartása, felújítása, pótlása, cseréje - ma főszabályként a bérlőt terhelik, amelytől eltérően meg lehet állapodni. Az eltérő megállapodás a magánbérletnél gyakori, és ilyenkor a bérlőnek magasabb lakbért kell fizetnie. A módosítás szerint új főszabály minden tulajdonformára, hogy a költségek viselésére a felek megállapodása az irányadó. Ha megállapodás nem jön létre, akkor a kisebb kiadások, a karbantartás, a felújítás a bérlőt, a nagyobb kiadások, például a pótlás, a csere a bérbeadót terhelik.

Az önkormányzati lakások lakbére, ellentétben a magántulajdonú lakásokkal, jelenleg még nem lehet szabad megállapodás tárgya. Az elhelyezések célhoz kötöttsége miatt - szociális helyzet, munkavégzés - a fizetendő lakbérnek a bérlők számára kiszámíthatónak kell lennie. Az új szabályok azonban több típusú - szociális, költségelvű, piaci - lakbérmérték önkormányzati rendeleti szabályozására adnak módot és lehetőséget, ezáltal az önkormányzatok előre kiszámíthatóan és biztonsággal hozzájuthatnak a lakásállományuk fenntartásához szükséges bevételhez, amivel segítik a helyi lakásgazdálkodási feladatoknak az ellátását.

Az önkormányzati lakbértámogatás szociális törvény szabályai szerinti megállapítása érvényre juttatja azt az alapelvet, hogy a támogatásnak nem a lakáshoz, hanem a bentlakók szociális helyzetéhez kell igazodnia. Ez pedig a rászoruló bérlőknél megelőzheti a fizetésképtelenségnek a kialakulását és emiatt a bérleti jog kényszerű, de jogellenes eladását vagy a használat illetéktelennek való átengedését, ezért az új rendelkezés alapján gyorsabb és eredményesebb lesz a bérlakások jogellenes átjátszásának a megelőzése.

Az új szabályozás alapján egyértelművé válik az önkormányzati lakbértámogatás, a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) számú kormányrendelet szerint a magánbérletekre vonatkozó új típusú lakbértámogatás és a szociális törvény alapján nyújtott további lakásfenntartási támogatás szociális helyzethez kötődő, egységes rendszere is.

A javaslat az elöljáróban említett országgyűlési határozathoz kapcsolódva tartalmazza az ingatlanközvetítésnek és az ingatlanvagyon-értékelésnek a megrendelő számára garanciát nyújtó törvényi keretszabályait. A javaslat a társasházi, illetve lakásszövetkezeti törvényeknek a társasházkezelésre és az ingatlankezelésre vonatkozó rendelkezéseihez hasonlóan meghatározza az ilyen tevékenységet üzletszerűen végzők nyilvántartásba vételére és a szakképesítés kötelező megszerzésére vonatkozó új szabályokat is. Ezáltal a lakástörvény, a társasházi és lakásszövetkezeti törvény együttesen garantálja a kifejezetten az ezekhez a törvényekhez kapcsolódó mind a négy, a szakképzésről szóló külön törvény alapján előírt ingatlanszakképzés megfelelő jogi keretek közötti folytatását és a szakemberkínálat megteremtését, ezzel pedig hozzájárul a lakásmaffia-jelenség visszaszorításához is.

A javaslat a bírósági végrehajtási törvény módosításával egy fontos, régóta húzódó problémára is megoldást ad. Megteremti ugyanis a lehetőségét annak, hogy a határozott idejű lakásbérleteknél, ha a bérlő önként nem költözik ki, a bérbeadó gyors és eredményes jogvédelmet kapjon, mert az ilyen esetekben már nem kell pereskedni. A javaslat szerint ezt a rendelkezést az önkormányzati, az állami és a magántulajdonú lakásbérleteknél egyaránt alkalmazni lehet, de ez nem járhat együtt a szociálisan rászoruló családokkal kapcsolatos, a törvénymódosítási javaslattal megerősített önkormányzati feladatok elmulasztásával.

A most említett lehetőség szorosan kapcsolódik a magántulajdonú lakások bérbeadására ez év január 1-jétől bevezetett adókedvezményhez, a magánszemélyek bérbeadásban való érdekeltté tételéhez is, ami fontos lépés a kormány lakáspolitikájának a több típusú, a magánszférát bevonó lakásbérleti rendszer kialakítására vonatkozó céljai megvalósításában.

Tisztelt Országgyűlés! A törvénymódosítási javaslat elfogadásával lehetővé válik, hogy tulajdoni formától függetlenül minden bérlő és bérbeadó számára jogok és kötelezettségek előzetesen és biztonsággal kiszámíthatóvá váljanak, továbbá hogy a még most is a legnagyobb lakásállománnyal rendelkező önkormányzati lakásgazdálkodás valóban eredményes legyen, illetve a magánlakások bérbeadása is legális keretek között fellendüljön. Mindezek együttesen eredményezik nemcsak az úgynevezett lakásmaffia-tevékenység visszaszorítását, hanem a jogviták megelőzését, illetve a viták gyors és rugalmas rendezését. Kérem ezért, hogy a törvénymódosítási javaslatot vitassák meg, és fogadják el.

Köszönöm a figyelmüket. (Taps a kormánypárti padsorokban.)

Forrás: parlament.hu